2026.06.04 工商時報 陳傑鳴
台灣房價近年持續攀高，從新竹科學園區到台南南科、高雄楠梓產業園區，科技產業成為地方政府招商與房市宣傳的重要關鍵字，然而，財政部綜合所得稅與實價登錄的交叉數據卻揭露一個值得警惕的現象：當房價大漲時，當地居民的收入未必同步成長，甚至可能出現倒退。
根據永慶房產集團統計，2018年至2023年間，七大都會區平均每戶報稅所得成長都出現趕不上房價上漲速度的狀況，而且這五年期間台南市平均每戶申報所得減少6.2%，高雄市減少10.2%，台中市也減少7.2%；但同一時間，台南住宅平均單價卻大漲63%，高雄與台中房價也全面上揚4~5成，部分縣市甚至出現「收入縮水、房價暴漲」的背離現象。
科技業帶來繁榮 卻未必平均分配
對此，屋比房屋總經理葉國華指出，過去地方政府常將科技園區視為房市利多保證，事實上，新竹、台南及高雄近年確實吸引大量半導體與供應鏈投資，帶動區域房價快速上漲，但問題在於，科技業創造的高薪人口，往往只是區域人口中的少數族群。
例如南科帶動大量工程師進駐台南，楠梓產業園區吸引科技人才進入高雄，但餐飲、零售、服務業、傳統製造業等當地主要就業人口的薪資成長速度，卻遠遠追不上房價漲幅，於是也形成一種特殊現象：科技業創造房價，但未必創造全民購屋能力。
此外，科技產業帶來的房價上漲，不一定等同於居住需求同步增加，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，以台南、高雄近年為例，2018~2023年房價漲幅均超過五成，但所得成長卻未同步跟上，顯示市場交易動能很大一部分來自科技從業人員、跨區購屋族與置產資金，而非原本在地居民，換言之，房價反映的未必是在地購買力，而是市場對未來產業發展的預期。
而且近年部分縣市出現「所得下降、房價大漲」的背離走勢，更值得政府與民眾多加關注，賴志昶表示，過去房價上漲通常伴隨人口增加、就業改善與薪資成長，但如今部分區域的房價驅動因素，已逐漸轉向科技設廠、產業園區開發及外來資金進駐等題材。
他表示，這種結構下，房市容易出現「價格先漲、需求後補」的現象，當市場對未來產業發展抱持高度期待時，房價往往率先反映利多，但若未來實際人口移入、就業機會與所得提升速度不如預期，市場便可能面臨供給增加、需求成長有限的壓力。
因此，相較於房價創高本身，未來科技產業紅利能否真正轉化為長期人口與居住需求，這將決定區域房市是進入新一輪成長循環，還是提前透支未來漲幅。而對於目前房價漲幅領先全台的新竹、台南與高雄房市而言，這也將是未來幾年房市的重點觀察區。
科技紅利之外 更該關注在地居民能否受益
科技產業進駐確實能帶動地方發展，也能提升區域能見度與房市價值，中信房屋研展室副理莊思敏指出，從過去新竹科學園區，到近年的南科、楠梓產業園區，都證明高科技投資具有強大的資金與人口磁吸效應，不過，若房價上漲速度遠快於當地居民收入成長，受益者可能主要集中在少數高薪科技人才、建商及提前布局的投資客，而非原本居住於當地的居民。
長期來看，若地方發展最終演變成「產業升級、房價升級，但居民無法同步升級」，不僅可能加劇社會資源分配不均，也可能削弱區域人口留存與消費動能，因此，未來科技紅利能否進一步轉化為薪資成長、就業機會與居住能力的提升將是重要的關鍵。她指出，當一座城市愈來愈繁榮，卻讓原本居住其中的人愈來愈難留下來，這恐怕才是台灣房市與城市發展面臨的最大課題。