2026.03.31 工商時報 陳傑鳴
自2024年9月史上最嚴格的央行第七波選擇性信用管制上路後，全台房市快速從過去的高檔熱絡，轉向「量縮觀望」，而隨著今年3月理監事會議釋出微調訊號，將自然人第二戶貸款成數由5成放寬至6成，政策態度開始略有轉彎，但是否應持續採取「全國一致」的管制模式，近期在市場引發高度討論。
立委林岱樺與吳秉叡相繼主張，台灣各區域房市條件差異甚大，若以單一標準進行信用管制，恐壓抑地方發展動能，甚至加劇人口失衡，呼籲房市管制應考慮區域差異，讓政策更具彈性。而央行總裁楊金龍也坦言，若房市降溫達一定程度，不排除進行檢討，讓市場對於房市管制再鬆綁有所期待。
全國一致管制延續 房市將陷「長期量縮、價格僵固」
對此，屋比房屋總經理葉國華指出，若央行持續維持全國一致的信用管制架構，確實有助於繼續壓抑投資與投機需求，讓市場降溫、炒風難再起，但中長期將逐步浮現副作用。
首先，在貸款成數受限下，民眾買房門檻居高不下，將直接排擠不少購屋族進場意願，導致交易量持續低迷，尤其在非六都或人口外流區，本就需求有限，一旦資金門檻太高，市場低迷時恐進一步「失血」，甚至造成立委所說的阻礙青年回鄉與地方創生。
其次，價格面未必出現明顯修正，即便目前房市受到限貸與信用管制，導致交易量萎縮，但由於多數屋主財務結構穩健，在沒有資金斷裂壓力下，寧可延後出售也不願降價，很可能會讓房市「成交量下滑、房價撐高」的僵局時間拉長。
再者，全國一致政策也可能加劇資源錯置，當信用緊縮同時施加於過熱區與相對冷清區，將使資金流動效率下降，進一步拖累整體房市健康發展。
若改採分區管制 需嚴防「資金套利」再現
不過，若央行執行管制時納入「區域差異指標」，開始進行所謂的「分區信用管制」，依據區域熱度、人口流動與產業發展等指標調整貸款條件，市場恐將開始出現明顯結構變化。
正面來看，對於非六都、人口成長潛力區或政策扶植區域，若提高貸款成數或放寬限制，有助降低購屋門檻，吸引自住與返鄉人口進場，進而帶動地方交易量回溫，對區域發展與房市信心皆具支撐效果。
同時，在過熱區域維持較嚴格管制，也有助精準打擊投機需求，避免資金過度集中，達到「抑制炒作、引導資金」的政策目標。
然而，分區管制亦存在潛在風險，葉國華指出，首先，可能引發「資金套利」行為，投資人轉向限制較鬆的區域購屋，反而推升當地房價，形成新的泡沫疑慮。舉例來說，央行從2020年起至今的七波信用管制，雖不斷加重管制內容，但第三波～第六波信用管制因僅針對特定過熱區域（六都及新竹縣市）進行管制，導致炒房現象從都會區蔓延至全國，「連非都會區也在發燒」，央行只好擴大控管範圍，在第七波管制時將全國納管。
其次，政策執行難度大幅提高，如何界定「過熱」與「弱勢」區域、調整頻率與標準，均考驗主管機關的數據掌握與決策精準度，一旦判斷失準，恐導致市場扭曲。
此外，銀行授信風險也需審慎評估，若在基本面較弱區域放寬貸款條件，未來一旦景氣反轉，違約風險可能相對升高，對金融體系形成潛在壓力。
政策走向不再一刀切 將牽動房市下一波格局
葉國華指出，以目前央行信用管制成效來說，全國一致管制有助於替市場降溫，但也可能犧牲區域發展均衡；至於，分區信用管制則需強調精準調控，且伴隨更高的執行難度與市場不確定性。
因此，他認為，未來房市管制關鍵不在「全面鬆綁」或「全面緊縮」，而在於如何在穩定金融與促進區域發展之間取得平衡，不過，隨著台灣人口結構與產業布局持續轉變，信用管制政策也勢必從「一刀切」走向「差異化管理」，預期房市接下來將迎來新一輪的結構性重分配。