2026.08.27 莊志成
「房地合一2.0」自2021年7月上路已滿5年，截至2026年第1季，課徵最高稅率級距45%的短期交易案件已累積10.6萬件。不過，若從歷年交易觀察，這類案件占比已明顯下降。相較之下，持有超過5年後出售的交易比重持續攀升，反映房市從過去的「短進短出」，逐步轉向自住與中長期持有。
「房地合一2.0」最關鍵的調整，是將房地交易適用最高課稅級距45%的持有期間由1年延長至2年，稅率35%從2年延長至5年，對於追求不動產短期買賣價差的投資客來說，重稅閉鎖期間延長，不僅獲利空間被重稅壓縮，還必須承擔利息、稅費及房價波動等成本，短線操作難度與風險同步升高。
然而在政策實施初期，房市在多頭氛圍以及房價快速上漲帶動下，即使出售獲利須面臨45%重稅，只要漲幅足以涵蓋稅負與交易成本，市場上的短線買賣仍有利可圖，因此短期交易件數一度不減反增。
不過，隨著政府陸續推動《平均地權條例》修正，並於2023年實施，針對預售屋換約限制、私法人購屋許可，以及炒作行為作出更嚴格的規範限制，再加上2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，進一步提高投資性購屋的資金成本與貸款門檻。在租稅、法規與金融管制多管齊下後，短期炒作空間受到壓縮，房市交易結構才出現更明顯的改變。
數據顯示，房地交易符合「房地合一2.0」，適用45%重稅的件數占比，從2022年占比25.5%逐年降至2023年的19.8%、2024年的18.1%、2025年的12.2%，再到2026年第1季10.0%，寫下統計新低紀錄，不動產交易市場中短期交易的投機行為逐年下降，顯見「房地合一2.0」確實達成政策成效，房市交易逐步回歸自住與中長期持有的購屋型態。
變化最明顯的是持有超過5年、適用20%稅率級距的交易，占比從2022年的29.5%大增至2026年第1季的41.8%，首度突破四成，成為房地合一課稅案件中最主要的稅率級距。這顯示持有5至10年再行出售，已逐漸取代短期轉售，成為目前市場更普遍的交易型態。
統計2026年第1季，出售房地持有超過5年，適用20%、15%與10%稅率級距的件數占比達到48.0%將近一半，中長期持有房地已成為市場趨勢。若再加上房地交易沒有所得的「無應納稅額」件數，占比更是高達75.4%！
綜上數據顯示「房地合一2.0」上路後，針對房地短期交易所得課徵重稅，對短線投機買盤具有實質嚇阻作用，也有效抑制房市整體短期交易的風氣，進而引導購屋族群中長期持有房地，重新改寫房市的持有邏輯。當「短炒」逐漸退場、「長抱」成為主流，房市也正逐步回歸以自住需求與長期持有為核心的交易結構。
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