好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
2026年轉眼已過半，房產知識網紅賣厝阿明在年初以一個「亂」字形容台灣房市，如今回頭檢視，他認為這個字依舊十分貼切。從預售屋交屋潮、老屋都更困境，到租屋市場供需失衡，各類型住宅市場都面臨不同挑戰。
不過，在一片混亂之中，賣厝阿明反而看好屋齡約15年的中古屋，認為其兼具價格、貸款與居住條件優勢，有望成為自住客與避險資金的首選。
預售屋交屋潮來襲 貸款落差成最大風險
近年預售市場熱絡，不少買方看準低自備款與未來增值空間進場，但隨著交屋潮陸續到來，問題也逐漸浮現。 賣厝阿明指出，許多預售屋買家到了交屋階段才發現，銀行鑑價低於當初購買價格，導致貸款成數不足，必須額外準備更多自備款。部分個案在興建期間甚至歷經多次換約、轉售，銀行在評估貸款時態度更趨保守，使得貸款落差問題更加明顯。 他提醒，預售屋最大的風險往往不是簽約時，而是在交屋辦理貸款的那一刻。買方不能只依照當初試算的自備款規劃資金，更應預留鑑價不足的緩衝空間。
老屋等都更未必划算 租屋市場也面臨失衡
除了預售市場，老屋與租屋市場同樣充滿變數。 隨著全台老屋比例持續增加，政府積極推動危老重建與都市更新，但實際執行時仍面臨整合不易、資金不足、施工成本上升及住戶意見分歧等問題。阿明表示，許多屋主將老房視為未來都更的「金雞母」，但現實上不少案件卡在家族繼承、產權共有或住戶整合困難，長期無法推動。 他認為，老屋價值不能只看屋齡，更要評估地段、土地持分以及未來整合可能性，不是所有老房子都適合長期等待都更。 另一方面，租屋市場在租金補貼、包租代管、社宅政策持續推動下，也出現新的矛盾。部分房東擔心稅務問題，不願配合申報；部分租客則反映申請補貼後遭遇漲租或續租困難，使租屋市場仍存在不少灰色地帶。
亂市中的相對穩定選項 15年中古屋受青睞
面對各類住宅產品的不確定性，阿明認為屋齡約15年的中古屋，反而處於相對平衡的位置。 他分析，新成屋與預售屋價格仍受到土地、營建與建商成本支撐，價格相對強勢；而30年以上老屋則可能面臨漏水、管線老化、無電梯、停車空間不足及都更不確定性等問題。 相較之下，15年左右的中古屋通常具備較成熟的生活機能與社區管理，同時屋況仍維持在可接受範圍內，不需立即投入大量整修費用。此外，買方能直接檢視實際居住環境、社區管理品質與周邊條件，不必依賴對未來的想像。 阿明進一步指出，中古屋在貸款評估方面也較具優勢。銀行對成屋的鑑價依據較明確，買方較容易事前掌握貸款成數與資金需求，降低交屋時出現資金缺口的風險。
股市資金轉向 15年中古屋成避風港
阿明指出，隨著台股波動加劇，部分投資人開始獲利了結，尋找較穩健的資產配置方向。在不願追高預售屋的情況下，價格相對穩定、兼具出租與自住價值的中古屋，成為不少資金關注的標的。 他認為，屋齡約15年的中古屋總價較合理、貸款評估明確，轉手與出租條件也相對佳，在目前市場環境下更具吸引力。 阿明提醒，購屋前仍應以自身需求與財務能力為優先，避免盲目追逐市場話題或投資熱潮。