2026.04.07 工商時報 陳傑鳴
儘管台灣已進入少子化時代，明星學校依然搶破頭，台北市115學年度公立國中額滿學校達26所（含實驗中學），其中大安區就占7所，包括介壽、敦化、仁愛、金華、南門等傳統明星學區全數上榜，而且觀察北市歷年額滿國中數量變化，從108學年的12所，後來逐步攀升，近年都維持在20所以上的高位，顯示即便整體學生人數下降，家長仍傾向擠入明星國中。
房市專家表示，在近年少子化持續發酵之際，傳統明星學校卻依然年年爆滿、甚至門檻愈來愈高，背後不僅反映教育資源高度集中，更揭示學區房市場已走向長期鎖定，形成一場結合時間、資產與制度的競爭比賽。
入學門檻越來越高 學區房變「時間淘汰賽」
根據公告，由於競爭激烈，目前北市額滿學校入學條件是以設籍、房屋所有權或連續租賃6年以上作為入學排序條件。以介壽國中為例，114年度入學條件就要求父母與子女需在105年10月28日以前就完成共同設籍，等同需提前近10年卡位；至於師大附中國中部，甚至需要在101年10月5號前就設籍。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，設籍時間門檻在北市明星額滿學校中相當常見，這也意味著，學區資格並不是臨時操作，而是長期規劃的結果。目前北市明星學校「設籍不等於入學」，學區房除「有錢就才能進」外，甚至還有「時間不夠就出局」門檻，是相當嚴酷的淘汰賽，購屋門檻不僅有資金，還要有時間。
明星學校擠爆真相：資源壟斷＋升學率極端集中
表面上大家認為，少子化應讓競爭降溫，但現實卻完全相反，對於北市明星國中依然搶破頭的狀況，莊思敏指出，少子化對房市當然有影響，但當升學率、明星師資與家長口碑長期集中於少數學校，就容易出現資源壟斷的現象，而結果就是，弱勢學區人數下滑、甚至面臨空洞化，但明星學校卻年年爆滿。
莊思敏表示，這種「強者更強」的結構，讓入學競爭從平均分配轉為高度擠壓，也讓學區價值被極端放大，成為影響房價的核心變數，也造成就算房市不佳，學區房仍有一定支撐，甚至還常有房價創高的狀況出現，主因就在於學生都搶擠進同樣幾間學校所導致。
掛戶口恐失靈 違規風險浮現
對於，過去為了卡位好學區，盛行掛戶口、短期過戶、親友借址等手法，莊思敏表示，如今審查機制強化，戶政、地政與實際居住狀況高度連動，任何「形式設籍」都可能被檢視與剔除。
她指出，不少家長想透過「寄戶籍、租戶籍」方式擠入明星學區，但這類操作在如今卡位明星學區須提前多年就規劃下，不僅操作難度增、成本高，甚至還可能觸法。依戶籍法規定，若被認定虛設戶籍，恐面臨3,000至9,000元罰鍰，甚至直接取消入學資格，換句話說，過去的灰色操作空間將越來越小，甚至風險相當大，想讓子女搶進好學區的父母要多思量。
卡位正確策略只剩一條路：提早進場＋長期持有
莊思敏表示，目前想卡位好學區，唯一有效的進場方式就是「提早、精準、真實居住」，而且，因學區劃分以里鄰為單位，實務上常出現「一條街決定命運」的情況，民眾購屋或租屋前務必先查清學區範圍與分發順位，並評估若無法錄取，將被分發至哪所學校，避免錯判風險。
目前核心明星學區因供給鎖死、區域房價高漲，非核心區則面臨人口流失逐漸空洞化的問題，莊思敏指出，很明顯有造成房市階級分裂的風險，政府單位若想化解這樣的狀況，應努力「分散資源」，未來如何提升非明星學校的師資、課程與升學資源，縮小校際落差，並且同時推動租屋家庭入學權益保障，避免教育資源過度與房產綁定，都有賴政府端多加努力，唯有讓「好學校變多」，而非只擠進少數名校，才能從根本緩解學區房所造成的階層固化問題。