2026.08.31 工商時報 曾麗芳

房市降溫、第七波信用管制持續，建商購地踩煞車，台中土地市場卻出現「量縮價硬」格局，七期、水湳、烏日高鐵特區仍有建商高價入手，顯示精華區土地價格支撐力道仍強。業界指出，這波建商獵地邏輯已從過去的「搶地」轉向「選地」，提前鎖定下一波城市成長引擎，押注重大建設、軌道經濟及產業發展所帶動的土地增值潛力。

根據第一太平戴維斯的統計，今年上半年全台建商購地金額僅約404億元、年減43％，買氣近乎腰斬，顯示在房市降溫、資金環境偏緊下，建商整體購地動能明顯收斂。不過台中部分精華土地價格仍維持高檔，甚至出現每坪300萬元以上的交易，反映建商心態已從「大量買地」轉向「精準卡位」。

回顧今年前八月在台中購地的代表性建商，包括潤隆、坤悅、櫻花建等三家，合計投入66.83億元、共取得約2,742坪土地，其中坤悅分別於4月、8月出手卡位七期，兩筆土地合計面積約723坪、總價21.8億元，每坪成交單價高達302萬元。

市場分析，坤悅砸逾21億元卡位七期，凸顯精華地段土地雖貴，但只要具備整合開發條件，建商仍願意承擔高土地成本。

水湳經貿園區則是搶地另一大戰場。潤隆今年5月砸37.1億元取得水湳文商段39、40地號土地，面積約1,204.61坪，每坪單價高達308萬元。

水湳近年除住宅市場發展，還疊加國際會展中心、台中超巨蛋BOT及大型企業布局等建設與商業題材，讓精華商業土地具備更長線的發展想像。

烏日高鐵特區土地市場則呈現另一種布局邏輯。櫻花建今年3月取得區內「新站南段」土地約815坪，總價7.93億元，換算每坪成交價97.2萬元，明顯低於七期與水湳，鎖定的就是三鐵共構與重大建設所帶來的長線成長潛力。

寶佳機構也展現類似的布局思維，位於D-ONE第一大天地對面的烏日新高鐵段47地號、約2,725坪土地，近期以總價不低於35億元、每坪不低於128萬元成交，刷新烏日高鐵特區土地單價紀錄，外傳買家就是寶佳。

業界指出，今年台中土地交易呈現「K型」化，七期、水湳等精華區受土地稀缺支撐，仍有建商願意高價卡位；烏日高鐵特區則受惠重大建設、軌道經濟等題材加持，成為建商以合理價格提前卡位的熱區。

在房市降溫與資金成本偏高環境下，建商更加看重土地的長線價值與未來發展性，從核心區保值、潛力區增值兩大方向布局，押注台中下一波成長動能。

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2026.08.31 工商時報 蔡惠芳

央行實施第七波信用管制已近兩年，政策打炒房成效逐漸浮現，但也波及正常換屋族群。代銷天王、海悅國際總經理王俊傑喊話政府，檢討現行「一刀切」政策，從第二戶住滿15年換屋房貸、建商18個月限期開工、高價住宅認定門檻等三大方向適度鬆綁，讓房市回歸健康循環。

王俊傑指出，現階段打房政策最大盲點，就是打到真換屋族群。舉例一個家庭自住15年後想換購新屋，卻因名下已有房產，房貸成數被限縮至6成以內，換屋需求遭壓抑。

王俊傑也建議鬆綁土融限期18個月開工令。他表示，一個建案從設計、請照、行政審查到工程發包，任何一個環節若遇到變更，都可能耗時超過一年，如今建築融資條件又更加嚴格，營造、工料成本也存在高度不確定性，建商面臨「錢難借、工難發、時間又被壓縮」的三重壓力。

王俊傑也針對豪宅限貸總價門檻提出建言，表示目前台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元的高價住宅認定門檻，已沿用13年，但其間物價、營建成本與房價結構早已大幅變化，現在不少坪數較大的自住型住宅，只因總價跨過門檻，貸款成數便可能大幅下降，買方必須準備高達7成現金，「誤傷正常購屋需求！」他主張豪宅門檻應與通膨、所得及整體經濟規模同步調整。

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2026.08.31 工商時報 郭及天

央行實施第七波信用管制近二年來，有效引導房價反轉向下，過去漲愈多的區域，近年房價跌愈深。

根據清華安富房價指數統計顯示，自2024年9月房價高點迄今，全台房價下修4.2％，約跌回至2024年3月的水準，全台各地房價呈現「漲愈多、跌愈深」、「雙北抗跌」、「中南部二線縣市還在漲」等趨勢。

自房價最高點起算迄今跌幅，苗栗以10.8％居冠，新竹、花蓮、台中均逾8％，台南、高雄逾6％，這些空頭跌深的縣市，在過去漲幅在全台均名列前茅。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，房市漲跌除看題材面更看基本面，包括區域交通機能、商業發展均衡，有助於維持穩定供需；反之，單一題材支撐力有限，當利多鈍化、市場資金退潮、信用管制轉嚴後，價格修正通常也會比較明顯。

苗栗前幾年受惠新竹高房價外溢、竹科就業人口延伸，部分區域新案價格快速墊高；但當市場轉冷後，自住需求的支撐力、就業人口密度及交易量，未必能完全承接先前漲幅，價格回檔幅度較深。不過即使從高點下跌逾1成，和2019年相比，苗栗房價仍然上漲逾1倍，目前較像高檔修正，而不是回到原點。

近二年部分中南部非都會縣市相對抗跌，如雲林漲2.6％，南投、嘉義也有1％以上漲幅。張旭嵐表示，這些中南部縣市以自住、在地置產為主，投資盤比重較低，在市場反轉時，短線拋售壓力反而比較小。

雙北房價仍相對堅挺，台北市過去五年只漲8.8％，是全台漲幅最低，但近二年僅下跌1.0％；新北過去五年上漲46.3％，目前修正2.6％，雙北房市底層需求較厚實，形成穩定自住基本盤，尤其台北市供給量有限，屋主資產實力強，即使市場成交量萎縮，也未必急著降價出售，雙北資產保值效果也最明顯。

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2026.08.27 工商時報 郭及天

房市冷颼颼，民眾買房頻率降至低點。據統計，全台六都上半年合計家戶購屋比僅約1.4％，意味每百戶家庭僅1.4戶購屋，為2016年以來最低，過去為購屋熱區的桃園、台中，家戶購屋比分別降至1.8％、1.5％，同步創2016年以來同期新低，在信用管制措施與房貸環境趨嚴下，買氣降溫已擴散至各大都會區。

家戶購屋比為該縣市每百戶中，有購屋者的比例，為區域買氣指標之一。根據住商機構的統計，雙北及桃園、台中四都家戶購屋比在2021至2022年間創下新高，台南、高雄則在2024年創下新高，整體六都家戶購屋比從2024年上半年的2.1％，降至去年及今年上半年的1.4％，等於近二年房市買氣動能衰退了三分之一。

2024年上半年時除台北市以的五都外家戶購屋比均在2％以上，桃園、台中更分別達2.6％、2.4％，不過今年上半年六都均跌破2％，六都購屋動能最強勁的桃園也僅1.8％。

大家房屋企研室襄理賴志昶表示，六都上半年家戶購屋比曾於2021、2022及2024年達到高峰，當時正值疫情以來房市大多頭，都會區都購屋人潮出籠、買氣暢旺，不過自2024年9月以來央行加碼信用管制推出，去年上半年家戶購屋比快速滑落至1.4％，今年購屋動並沒有顯著改善，政策打壓與資金環境緊縮，壓抑買方出手意願。

桃園市上半年家戶購屋比1.8％，雖仍高居六都之冠，但已是2016年以來同期最低；台中市上半年家戶購屋比1.5％，也是創近年最低紀錄。

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2026.08.27 穆椿松

最近穆老師碰到兩位年紀約50歲上下的社會菁英，研究所畢業後進到企業，不斷升遷，現已是決策層主管。他們抱怨四年前就想換房，回想當初約35歲買下第一間房，孩子還小，30幾坪到40坪的空間，如今孩子長大，所需空間增加，想要換到60坪左右，這也是人之常情。

2024/9/19 央行宣布第七波選擇性信用管制，對他們造成了很大的困擾，其中第二戶貸款僅能貸五成，簡直如晴天霹靂；雖然收入增加，但總是有限，如果貸款能貸七成，可能還會剩餘一些資金用來裝潢，等到新房裝潢好搬過去後，才能處理舊房，便可多出一筆資金，對生活有更大的改善。

但現在第二戶貸款僅能貸五成，雖然2025年央行調整至貸六成，但離理想中的七成還是少了一成。如若他們換到60坪左右的房子，房價大概都落在 2,500 萬到 3,000 萬元之間；1成就要 250 萬左右，其實還是有很大的壓力。

害得他們最近交屋時貸款不足，使得生活為此而有些拮据，還得靠再去做其他小借貸或標會的方式，來彌補這一成的不足。當然央行會說，你可以切結你的第一戶在18個月內賣出去，這樣也可以貸到七成，但是現在央行對於成屋的貸款也有很多限制，因此現在成屋的交易也是很困難。

所以他已有的房子要出售，而且他又住在裡面，目前來講要出售也是非常的難。這讓他們陷入進退兩難的處境。本來的如意算盤是換了房子還能有一點小盈餘及積蓄，讓生活過得非常開心；但是因為央行的措施，導致貸款不足，因此裝潢也只好東減西減，變成比較陽春的換屋，讓他們感覺非常喪氣。

其實會換房的人大部分都是社會的菁英，他們可能是專業經理人或專業技術人員，如技師、建築師、醫師、律師、會計師等，也可能是教師、教授等。可能買第一戶時通常是在30多歲，面積較小；經過了10年或15年，孩子長大了，需要的空間增加，所以才想要換一個比較舒適開闊的房子。央行這個做法雖說是為了打炒房，但對這些族群而言，似乎顯得不太友善，而且相當具有殺傷力。

所以穆老師建議，央行在下一次的理監事會中，是否能考慮針對這群想換房的族群們，給予比較充裕的空間，例如第二戶貸款可以貸到七成或七成半，並按照借款人的收入或還款能力來決定。這樣一來，社會上多了一股換屋的消費力，對整體社會也是一種健康的狀態；而且他們的舊房還可以賣給初入社會的年輕人，讓房屋市場產生良好的循環，這也是一件好事，在此給政府一點小小的建議。

※免責聲明：本資料由「新業建設」授權轉載，文中引述之專家觀點、內容分析、個股基金僅供參考，純屬專家意見，並非投資建議，亦不代表本社立場。

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2026.08.27 莊志成

「房地合一2.0」自2021年7月上路已滿5年，截至2026年第1季，課徵最高稅率級距45%的短期交易案件已累積10.6萬件。不過，若從歷年交易觀察，這類案件占比已明顯下降。相較之下，持有超過5年後出售的交易比重持續攀升，反映房市從過去的「短進短出」，逐步轉向自住與中長期持有。

「房地合一2.0」最關鍵的調整，是將房地交易適用最高課稅級距45%的持有期間由1年延長至2年，稅率35%從2年延長至5年，對於追求不動產短期買賣價差的投資客來說，重稅閉鎖期間延長，不僅獲利空間被重稅壓縮，還必須承擔利息、稅費及房價波動等成本，短線操作難度與風險同步升高。

然而在政策實施初期，房市在多頭氛圍以及房價快速上漲帶動下，即使出售獲利須面臨45%重稅，只要漲幅足以涵蓋稅負與交易成本，市場上的短線買賣仍有利可圖，因此短期交易件數一度不減反增。

不過，隨著政府陸續推動《平均地權條例》修正，並於2023年實施，針對預售屋換約限制、私法人購屋許可，以及炒作行為作出更嚴格的規範限制，再加上2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，進一步提高投資性購屋的資金成本與貸款門檻。在租稅、法規與金融管制多管齊下後，短期炒作空間受到壓縮，房市交易結構才出現更明顯的改變。

數據顯示，房地交易符合「房地合一2.0」，適用45%重稅的件數占比，從2022年占比25.5%逐年降至2023年的19.8%、2024年的18.1%、2025年的12.2%，再到2026年第1季10.0%，寫下統計新低紀錄，不動產交易市場中短期交易的投機行為逐年下降，顯見「房地合一2.0」確實達成政策成效，房市交易逐步回歸自住與中長期持有的購屋型態。

變化最明顯的是持有超過5年、適用20%稅率級距的交易，占比從2022年的29.5%大增至2026年第1季的41.8%，首度突破四成，成為房地合一課稅案件中最主要的稅率級距。這顯示持有5至10年再行出售，已逐漸取代短期轉售，成為目前市場更普遍的交易型態。

統計2026年第1季，出售房地持有超過5年，適用20%、15%與10%稅率級距的件數占比達到48.0%將近一半，中長期持有房地已成為市場趨勢。若再加上房地交易沒有所得的「無應納稅額」件數，占比更是高達75.4%！

綜上數據顯示「房地合一2.0」上路後，針對房地短期交易所得課徵重稅，對短線投機買盤具有實質嚇阻作用，也有效抑制房市整體短期交易的風氣，進而引導購屋族群中長期持有房地，重新改寫房市的持有邏輯。當「短炒」逐漸退場、「長抱」成為主流，房市也正逐步回歸以自住需求與長期持有為核心的交易結構。

※免責聲明：本資料由「永慶房產」授權轉載，文中引述之專家觀點、內容分析、個股基金僅供參考，純屬專家意見，並非投資建議，亦不代表本社立場。

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2026.08.25 工商時報 蔡惠芳

挑戰高難度公辦都更！漢皇集團旗下「漢庭營造」，獲選為永和捷運頂溪站最優申請人，預計投入逾213億元，興建地下6層、4棟地上28至35層樓的SRC建築，更新後總銷價值預估將達406億元。

由新北市住宅及都市更新中心推動的「永和頂溪捷運站周邊公辦都市更新案（A區）」，昨（24）日完成實施者綜合評選，由「漢庭營造股份有限公司」獲選為最優申請人。

新北住都中心表示，永和頂溪地區發展已逾一甲子，基地位處捷運沿線成熟商圈，面積達1.67公頃，現有395戶住戶、近450名所有權人，產權樣態複雜，加上住宅、商業活動及多元使用需求，在住戶權利分配、公共設施需求與市場開發可行性間取得平衡，是本案最大的挑戰。

因此，新北住都中心自112年起投入產權盤點及前期規劃，透過11場分區座談及凝聚住戶共識，同步辦理跨局處協調及市場調研，整合各方需求，逐步形成具市場可行性的招商方案，最終成功引進民間團隊。

新北住都中心表示，本次獲選最優申請人的漢庭營造為「漢皇集團」旗下成員，長期深耕中、永和地區，具有豐富的都更開發經驗，也熟悉地方生活脈絡。面對住戶整合、商圈發展及公共空間等課題，由具在地經驗的團隊參與，將為後續推動增添助力。

新北住都中心表示，漢庭營造預計投入逾213億元，興建地下6層、4棟地上28至35層樓的SRC建築，更新後總銷價值預估達406億元。

全案將結合住宅、商場及沿街店面整體規劃，並導入綠建築黃金級、智慧建築銀級及住宅無障礙性能第二級以上標準，提升建築安全、節能永續及全齡友善的居住品質。

本次更新後將設置高齡日間照顧中心、身心障礙者社區居住空間及市民活動中心等公益設施，並規劃鄰里公園及地下公共停車場，兼顧在地照顧、休憩、活動及停車需求；另透過地下連通道銜接捷運頂溪站，串聯捷運、商圈、公園與社區。

新北住都中心表示，公辦都更不只是改善老舊建物，更肩負整合複雜產權、帶動地區整體發展的任務。從大陳地區到頂溪門戶，中心持續投入高難度更新案件，透過公私協力逐步化解長年累積的更新課題。未來隨著民間團隊進場，將進一步完善居住環境與公共服務，重塑頂溪站前空間，開啟頂溪門戶嶄新樣貌。

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2026.08.25 工商時報 蔡惠芳

在高樓林立的都市裡，一方屋頂綠地，不只是種植蔬果的空間，也能成為凝聚鄰里情感、實踐ESG及提升社區價值的平台。鄉林建設多年來已把「空中農園」導入社區，打造開心農場，把原本以曬衣、曬被為主的頂樓，轉化為兼具綠化、生態、食農教育與社區交流功能的城市綠洲，這兩年在專人輔導下，更增加種植了木瓜、檸檬、火龍果等水果類，而且結實纍纍，「空中菜園變農田」住戶更有成就感；接下來將再升級！評估導入火龍果、百香果、檸檬、金桔、草莓及無花果等較高經濟價值作物。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，建築業不能只關心房子蓋得多高、設備多豪華，更要思考居民搬進去後，能不能住得健康、自在而有感情。真正具有長期價值的住宅，不只是一棟鋼筋水泥建築，更應是承載家庭記憶、促進鄰里交流，並與自然共生的生活場域。

「房子交屋不是建築服務的終點，而是社區生活真正的開始。」賴正鎰指出，鄉林長期強調以人為本，將涵碧樓所體現的自然、人文與生活美學，延伸至住宅景觀、公設與社區營造。空中農園正是鄉林核心DNA的實踐，希望透過居民共同參與，讓建築逐漸長出自己的情感、文化與生命力。

從房地產角度來看，住宅價值除了地段、交通與建築品質，也取決於社區管理、公共空間使用效率及住戶認同感。當居民願意走出家門，共同照顧環境，社區就不再只是陌生家庭的集合。良好的鄰里關係及社區治理，可形成難以複製的軟實力，進一步支撐社區口碑與房產長期價值。

空中農園也讓ESG走入日常生活，環境面可增加都市綠意、減緩屋頂吸熱；社會面透過共同種植及分享收成，促進跨世代交流；治理面則可由管委會建立認養、輪值及維護制度，培養住戶共同管理公共空間的責任感。

賴正鎰認為，ESG不應只有節能設備與工程數據，更應包括「人與人的關係」。一方小農園，能讓長輩、孩子及上班族自然聚在一起，從播種、澆水、除蟲到分享收成，逐漸認識彼此，這正是建築創造社會價值最真實的方式。

他說，像是在新北市蘆洲區的「鄉林淳詠」社區頂樓，已經可見蔬菜、火龍果與木瓜；五股區「鄉林靜朗」，則設置空中農園，種植蔬菜、冬瓜及檸檬。種植的項目已經從蔬菜，增加到水果類。鄉林過去也曾聘請專人教導住戶栽種草莓、番茄及青蔥，讓頂樓成為親子自然教室、長者交流園地，也是上班族放慢腳步的療癒角落。

他強調，未來鄉林將依社區的日照、風向、載重、防水、排水及維護人力，評估導入火龍果、百香果、檸檬、金桔、草莓及無花果等較高經濟價值作物。重點不在追求商業產量，而是透過專業輔導提高栽種成功率，並將收成發展為果醬、果乾、飲品或節慶活動，形成具有辨識度的社區生活品牌。

賴正鎰指出，真正的永續，是經過十年、二十年後，居民仍願意維護環境、參與公共事務，並以住在這個社區為榮。從頂樓的一株青蔥、一棵果樹開始，串聯環境友善、生活美學、世代交流、社區治理與房產價值，讓住宅不只是安身之所，更成為凝聚人情、創造幸福的永續家園。

賴正鎰表示，鄉林充分利用頂樓的公設空間，未來新案在空間規劃上，除了太陽能發電提供給公設使用，也正在升級社區空間的綠覆率，依各社區條件，輔導種植兼具觀賞、食用及較高經濟價值的水果，讓農園從「種得開心」走向「種得好、能共享、可延續」。

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2026.08.25 工商時報 蔡惠芳

台北市萬華區受惠台北雙星摩天樓利多效應激勵，房價出現補漲行情，根據最新實價登錄資訊，萬華區的皇翔預售案「ASTER ONE」12樓戶別以每坪151.55萬元成交，單價創區域新高，也讓萬華區首度超車文山區，成為北市第11個房屋單價站上150萬元的行政區。

調查顯示，下半年包括鄉林、冠德將陸續有大案於萬華區接棒登場，總銷逾100億元，將讓萬華房市站上C位。

台北雙星規劃C1、D1兩座摩天大樓，預計於明年底陸續完工落成，其中D1高360公尺、70樓，C1塔樓規劃高280公尺、53樓，可望成為西門門戶新地標，近年也翻轉周邊的大同、萬華區房價；其中大同區預售屋房價最高已達每坪156.43萬元，萬華區今年也跟進補漲。

據實登資訊顯示，皇翔ASTER ONE今年7月成交一筆12樓戶別，每坪單價首度站上150萬元關卡、達151.55萬元，刷新區域新高。據《住展雜誌》調查，近期萬華區新推案集中在萬華車站周邊，下半年將陸續登場，總銷至少逾百億元。

包括上市建商冠德、鄉林，於萬華區內各有一筆指標案正籌備，其中冠德直興段案採先建後售，總銷約35.5億元，基地位於康定路、內江街口，主力為20～40坪產品；鄉林華中段案基地逾2,000坪，位於寶興街上，為2～4房產品，總銷將達65億元。另外，還有欣聯建設萬華車站案，哲邦莒光段案、玖恩莒光段案等，最近潛銷動作頻頻，近期可望正式公開。

房產業者分析，萬華房市以總價2,000萬元以下的小宅或套房詢問度最佳，銷售平順，置產客比例不低；至於區域價差，南北萬華房價落差明顯，北萬華如西門町周邊，因鄰近中正區與台北雙星區域利多效應，每坪開價已攀升至三位數，部分個案甚至出現每坪140萬～150萬元的紀錄。

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2026.08.19 工商時報 郭及天

過去幾年房市熱絡期，建商推案遍地開花，造成預售市場供給明顯增加，不過近期隨房市景氣反轉，剛需有限的縣市開始面臨去化壓力，尤其是非七都的其他縣市，隨建案陸續完工的交屋潮來臨，餘屋量激增更是「壓力山大」。

統計近年全台非七都的十個縣市，除苗栗縣、基隆市建案平均銷售率超過7成，主要受惠新竹、雙北外溢效果，其餘包括彰化、南投、屏東、花蓮等縣，建案平均銷售率均跌破5成。

永慶房產集團統計顯示，苗栗縣與基隆市分別以71.2％及70.5％的銷售率，名列非七都前二名。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，苗栗受惠於竹南、頭份科技產業聚落發展成熟，及新竹高房價外溢效應，持續吸納科技就業人口與自住買盤，即使推案規模較大，市場仍具備不錯的去化能力。

基隆近年因基隆捷運議題、相較雙北更具競爭力的房價優勢，吸引部分通勤族與首購族進場、加上往返台北市便利，在雙北房價高漲下，磁吸雙北外溢族群，成為部分購屋族移居選擇。

相較下，南投縣、花蓮縣銷售率分別僅35.7％及40.9％，在全台敬陪末座，陳金萍表示，南投縣缺乏大型產業園區與重大就業聚落支撐，難以吸引就業人口進駐，住宅需求主要仰賴在地自住客，在市場買氣降溫後，建案銷售表現受到影響。

花蓮縣人口成長動能有限，工作人口也持續往其他都會區移動，地震、颱風等天然災害衝擊，購屋態度趨於保守，在新增需求有限的情況下，建案銷售表現相對疲弱。

陳金萍表示，過去重大建設與產業利多往往能帶動建商積極推案，在市場熱度降溫後，人口成長、就業機會才是影響建案銷售表現的關鍵，具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，較有機會維持銷售動能，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升。

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